Kirayə Münasibətlərinin Ötürülməsi Qaydaları Nələrdir?

Türkiyə Borclular Qanunu Çərçivəsində Kirayə Münasibətlərinin Ötürülməsi: Şərtləri, Nəticələri və Ali Məhkəmə (Yargıtay) Təcrübələri

Dövrümüzdə daşınmaz əmlak hüququnun ən çox müzakirə edilən və həm mülkiyyətçiləri, həm də kirayəçiləri yaxından maraqlandıran məsələlərinin başında kirayə müqavilələrinin əl dəyişdirməsi gəlir. Türkiyə Borclular Qanununun (TBK) 323-cü maddəsi ilə qanuni çərçivəyə salınan Kirayə Münasibətlərinin Ötürülməsi, sadəcə bəsit bir borcun və ya alacağın güzəşt edilməsi (başqasına verilməsi) əməliyyatı deyildir; müqavilənin bir tam olaraq, bütün hüquq və vəzifələri ilə birlikdə üçüncü şəxsə ötürülməsidir.

Bu əhatəli məqalədə Kirayə Münasibətlərinin Ötürülməsi məsələsini hüquqi mahiyyəti, qanuni şərtləri, qeyri-yaşayış (obyekt) və yaşayış sahələrinin kirayəsindəki fərqlilikləri, mülkiyyətçinin razılıq vermə məcburiyyəti və məhkəmə qərarları işığında hərtərəfli şəkildə təhlil edəcəyik.

Kirayə Münasibətlərinin Ötürülməsi Anlayışı və Hüquqi Mahiyyəti

Hüquq sistemimizdə borc münasibəti, kreditorla borclu arasında mövcud olan "davamlı bir çərçivə münasibəti", sanki canlı bir "orqanizm" və ya "toxuma" kimi xarakterizə edilir. Bu münasibət təkcə bir alacaq hüququndan ibarət olmayıb, xitam vermə, geri alma, ləğv etmə kimi yenilik doğuran hüquqları, etirazları (def'iləri) və əlavə hüquqları da (faiz, cərimə sanksiyası və s.) özündə birləşdirir.

Bu baxımdan, Kirayə Münasibətlərinin Ötürülməsi borc münasibətlərindən doğan fərdi bir alacağın (məsələn, yalnız kirayə haqqını tələb etmək hüququnun) başqasına verilməsindən fərqlidir. Müqavilədən doğan borc münasibətləri bütöv şəkildə yaradıldıqları üçün, bir qayda olaraq, başqasına ötürülə bilməz; lakin qanunun açıq şəkildə icazə verdiyi hallarda tərəflərin hüquqi statusları başqasına ötürülə bilər. TBK-nın 323-cü maddəsi məhz bu istisna və xüsusi ötürmə imkanını yaradan hüquqi əsasdır.

Keçmiş dövrlərə nəzər saldıqda, ləğv edilmiş 818 saylı Borclular Qanunumuzda və Daşınmaz Əmlak Kirayələri Haqqında 6570 saylı Qanunda bu məsələ birbaşa və dəqiq bir hüquq kimi tənzimlənməmişdi. 6570 saylı qanun dövründə kirayəçinin kirayəyə götürdüyü obyekti başqasına verməsi və ya alt-kirayəyə (subicarəyə) verməsi, bir qayda olaraq, qadağan idi. Lakin İsveçrə Borclular Qanununun (m. 263) mənbə olaraq götürülməsi ilə 6098 saylı Yeni Türkiyə Borclular Qanunumuz xüsusilə kommersiya həyatının tələblərini nəzərə alaraq bu ötürməni müəyyən şərtlər daxilində qanuni müstəviyə gətirmişdir.

Ötürmə Əməliyyatının Həyata Keçirilməsi Üçün Zəruri Şərtlər

Hüquqi cəhətdən etibarlı bir ötürmə (devir) əməliyyatından bəhs edə bilmək üçün qanunun tələb etdiyi üç əsas şərt kümülatif (birlikdə) mövcud olmalıdır:

A) Etibarlı Bir Kirayə Müqaviləsinin Mövcudluğu: İlk növbədə tərəflər arasında qüvvədə olan, etibarlı bir müqavilə olmalıdır. Çünki müddəti bitmiş, xitam verilmiş və ya hüquqi cəhətdən etibarsız (batil) olan kirayə müqavilələrinin ötürülməsi etibarlı sayıla bilməz; bağlanan ötürmə müqaviləsi batil olar.

B) Kirayəçinin Ötürmə Tələbi: Kirayəçinin müqaviləyə üçüncü bir şəxsin "kirayəçi qismində" qoşulmasına dair açıq bir tələbi olmalıdır. Üçüncü şəxs yalnız bu ötürmə tələbi və müqavilə strukturu sayəsində əvvəlki kirayəçinin hüquqi statusunu əldə edə bilər.

C) Kirayəyə Verənin Yazılı Razılığı: TBK-nın 323-cü maddəsi çox aydın bir ifadə ilə "Kirayəçi, kirayəyə verənin yazılı razılığını almadıqca, kirayə münasibətini başqasına ötürə bilməz" deyir. Bu məqamda hüquq doktrinasında ciddi bir mübahisə mövcuddur: Bu yazılı razılıq bir "etibarlılıq şərti"dir, yoxsa sadəcə "sübut şərti"dir? Elmi doktrinadakı və Federal Məhkəmə qərarlarındakı aparıcı mövqeyə görə; qanunun tələb etdiyi yazılı forma əməliyyatın etibarlılığından daha çox bir sübut şərti xarakteri daşıyır. Belə ki, uzun müddət obyektində yeni kirayəçinin fəaliyyət göstərməsinə etiraz etməyən, ondan mütəmadi olaraq kirayə haqqı qəbul edən mülkiyyətçinin, sırf "yazılı razılıq sənədim yoxdur" deyərək müqavilənin ötürülməsini etibarsız saymağa çalışması Dürüstlük Prinsipi (Mülki Məcəllə m. 2) ilə uzlaşmayacaqdır. Buna baxmayaraq, təcrübədə yarana biləcək riskləri sıfıra endirmək üçün razılığın yazılı sənədlə rəsmiləşdirilməsi ən etibarlı yoldur.

Yaşayış və Qeyri-yaşayış (Obyekt) Sahələrinin Kirayəsində Razılıq Elementinin Fərqi

Qanunverici Kirayə Münasibətlərinin Ötürülməsi məsələsində yaşayış sahələri ilə örtülü (qapalı) obyektlər arasında çox kəskin bir fərq qoymuşdur. Bu fərqin əsasında kommersiya müəssisələrinin qorunması və kommersiya həyatının davamlılığı prinsipi dayanır.

Yaşayış sahələrinin kirayəsində sərbəstlik: Yaşayış sahələrinin kirayəsində mülkiyyətçi müqavilənin ötürülməsinə razılıq verib-verməməkdə tamamilə sərbəstdir. Kirayəyə verən heç bir səbəb və ya əsas gətirmədən ötürmədən imtina edə bilər.

Obyekt kirayələrində haqlı səbəb məcburiyyəti: Obyekt (kommersiya) kirayələrində isə vəziyyət fərqlidir. Qanun mətni "Kirayəyə verən, obyekt kirayələrində haqlı səbəb olmadıqca bu razılığı verməkdən imtina edə bilməz" şəklində imperativ (məcburi) bir norma müəyyən etmişdir. Mülkiyyətçi dükanını başqasına vermək istəyən sahibkarın bu tələbini özbaşına olaraq rədd edə bilməz.

Kirayəyə Verən Hansı Hallarda "Haqlı Səbəb" İrəli Sürə Bilər?

Mülkiyyətçinin ötürmə əməliyyatına razılıq verməkdən imtina etməsi yalnız dürüstlük prinsipi çərçivəsində qiymətləndiriləcək ciddi və haqlı səbəblərə əsaslana bilər. Elmi doktrinaya görə, bu səbəblər obyektiv və ya subyektiv ola bilər:

İqtisadi Səbəblər (Ödəmə Qabiliyyəti): Yeni kirayəçinin ödəmə qabiliyyətinin olmaması, iflas ərəfəsində olması və ya kifayət qədər müştəri potensialına malik olmaması.

Peşəkar Zəiflik: Yeni kirayəçinin müvafiq kommersiya fəaliyyətini həyata keçirəcək məlumata, təcrübəyə malik olmaması və ya bazarda pis reputasiyası olması.

İstifadə Təyinatının Dəyişməsi: Yeni kirayəçinin əmlakın mövcud quruluşunu və ya istifadə təyinatını tamamilə dəyişdirmək istəməsi (Məsələn: sakit bir kitab mağazasının gecə klubuna çevrilməsi).

Ədavət və Rəqabət: Yeni kirayəçi ilə mülkiyyətçi arasında keçmişdən gələn bir düşmənçilik/ədavət olması və ya yeni kirayəçinin eyni binadakı digər alt-kirayəçilərlə mülkiyyətçinin əleyhinə haqsız rəqabət aparacaq olması.

Lisenziya Problemləri: Yeni kirayəçinin həyata keçirəcəyi fəaliyyət üçün zəruri olan rəsmi icazələri (lisenziyaları) ala bilməmə ehtimalı.

Əgər mülkiyyətçi bu cür haqlı bir səbəbə əsaslanmadan razılıq verməkdən əsassız yerə imtina edərsə, mövcud kirayəçi məhkəməyə müraciət edərək razılığın hakimin qərarı ilə verilməsini (hakimin iradə bəyanının mülkiyyətçinin iradəsini əvəz etməsini) tələb edə bilər. Həmçinin, əsassız imtina səbəbindən kirayəçiyə dəyən zərər varsa, bunların ödənilməsi də gündəmə gələ bilər.

Kirayə Münasibətlərinin Ötürülməsi Nəticəsində Yaranan Hüquqi Vəziyyət

Müqavilə şərtlərinə uyğun və razılıqla həyata keçirilən ötürmə əməliyyatı nəticəsində hüquqi münasibətdə əsaslı bir "tərəf dəyişikliyi" baş verir. Tərəflərin hüquq və öhdəlikləri yenidən formalaşır:

Yeni Kirayəçinin Statusu və Məsuliyyəti: Ötürmə əməliyyatı ilə birlikdə yeni kirayəçi sanki müqaviləni mülkiyyətçi ilə ən başından bəri özü bağlamış kimi bir mövqeyə yüksəlir. Əvvəlki kirayəçinin hüquqi vəziyyətini tamamilə təhvil alır. Yalnız gələcəyə doğru deyil, "keçmişə təsirli olaraq" da müqavilənin tərəfi olur. Bu səbəbdən yeni kirayəçi əvvəlki kirayəçi dövründə ödənilməmiş kirayə haqlarından və ya müqavilə pozuntularından (məsələn, əmlaka zərər vurmaq) dolayı mülkiyyətçi qarşısında məsuliyyət daşıya bilər. Təbii ki, yeni kirayəçi bu məbləğləri ödədikdən sonra, aralarındakı daxili münasibət çərçivəsində köhnə kirayəçiyə rücu edə bilər (geri tələb edə bilər). Bununla yanaşı, müqavilənin məzmunu eyni qalır. İstifadə təyinatı, kirayə haqqı, müqavilə müddəti dəyişmir, yalnız kirayəçi sıfatı əl dəyişdirmiş olur. Kirayəçinin obyekt daxilində quraşdırdığı mebel, avadanlıq kimi maddi dəyərlərlə yanaşı, obyektin "müştəri bazası" (hava pulu, goodwill) kimi qeyri-maddi dəyərləri də ötürmə müqaviləsi ilə birlikdə yeni kirayəçiyə keçir.

Köhnə Kirayəçinin Vəziyyəti (Müştərək Məsuliyyət): Ötürmə ilə birlikdə köhnə kirayəçi, bir qayda olaraq, müqavilədən çıxır və öhdəliklərindən azad olur. Lakin qanunverici, obyekt kirayələrində mülkiyyətçini qorumaq məqsədilə çox vacib bir imperativ norma gətirmişdir: Köhnə kirayəçi, təhvil alan yeni kirayəçi ilə birlikdə kirayə müqaviləsinin bitməsinə qədər, hər bir halda ötürmə tarixindən etibarən ən çox iki il müddətinə müştərək (birgə) məsuliyyət daşımağa davam edir. Yəni mülkiyyətçi, yeni kirayəçi kirayə haqqını ödəmədikdə, 2 illik müddət bitməyibsə, köhnə kirayəçidən bunu tələb edə bilər. Doktrinada bu 2 illik yuxarı həddin imperativ xarakter daşıdığı; tərəflərin razılaşaraq bu müddəti qısalda bilməyəcəyi, lakin mülkiyyətçinin razılığı varsa, köhnə kirayəçinin borcdan tamamilə azad edilə biləcəyi müzakirə olunur.

Zaminlərin və Təminatların Vəziyyəti: Kirayə Münasibətlərinin Ötürülməsi zamanı köhnə kirayəçiyə zamin olan şəxslərin vəziyyəti əhəmiyyət kəsb edir. Ötürmə əməliyyatı ilə müqavilənin əsas borclusu dəyişdiyi üçün, bir qayda olaraq, köhnə kirayəçi tərəfindən verilmiş xüsusi təminatlar (məsələn, üçüncü şəxslərin zaminliyi) əksinə razılaşma yoxdursa, öz-özlüyündə xitam tapır. Yeni kirayəçinin borcları üçün köhnə zaminin məsuliyyəti, zaminin xüsusi və yeni bir yazılı razılığı olmadıqca davam etməz.

Razılıqsız (İcazəsiz) Ötürmənin Nəticələri və Ali Məhkəmə (Yargıtay) Təcrübələri

Bütün bu qaydalara zidd olaraq, mülkiyyətçinin razılığı alınmadan Kirayə Münasibətlərinin Ötürülməsi həyata keçirilərsə nə baş verər? Ali Məhkəmənin Hüquq Ümumi Şurasının (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu) presedent xarakterli qərarlarına (Məsələn: 2013/1067 Ə., 2013/364 Q. və 2017/11757 Ə.) əsasən; kirayəyə verənin yazılı razılığı olmadıqca kirayə münasibəti başqasına ötürülə bilməz. Mülkiyyətçinin razılığı və ya icazəsi olmadan obyekti təhvil alan və istifadə etməyə başlayan üçüncü şəxs hüquqi cəhətdən "fuzuli şagil" (haqsız işğalçı) statusuna düşür. Bu ssenaridə mülkiyyətçinin çox güclü hüquqları yaranır.

Müqavilənin ləğvi və boşaldılma: Mülkiyyətçi TBK-nın 316-cı maddəsinə əsasən kirayəçiyə vaxt verərək pozuntunun aradan qaldırılmasını tələb (xəbərdarlıq) edə bilər. Pozuntu aradan qaldırılmazsa (yeni şəxs obyekti tərk etməzsə) müqaviləni ləğv edib boşaldılma üçün iddia qaldıra bilər. Alternativ olaraq birbaşa yeni şəxsə (haqsız işğalçıya) qarşı "müdaxilənin qarşısının alınması və boşaldılma" iddiası qaldırıla bilər.

Ecrimisil (Haqsız İşğal Təzminatı) Tələbi: Obyekti icazəsiz istifadə edən üçüncü şəxs, mülkiyyətçinin gəlir əldə etməsinə mane olduğu və əmlakı haqsız yerə istifadə etdiyi üçün "ecrimisil" ödəməklə yüklü edilir. Ali Məhkəmə icazəsiz təhvil alan şəxsin bu müddət ərzində daşınmaz əmlakın kirayə dəyəri və ya bazar qiyməti üzərindən hesablanacaq haqsız işğal təzminatını ödəməsinə qərar verir.

Kirayə Münasibətlərinin Ötürülməsi İlə Daşınmaz Əmlakın Satılması Arasındakı Fərq

Mövzunun yaxşı anlaşılması üçün son bir fərqə toxunmaq lazımdır. Kirayə Münasibətlərinin Ötürülməsi kirayəçinin yerinə başqasının keçməsidir. Halbuki mülkiyyətçinin daşınmaz əmlakı başqasına satması tamamilə fərqli bir institutdur. TBK-ya görə, daşınmaz əmlak satıldıqda yeni malik qanun gərəyi birbaşa kirayə müqaviləsinin tərəfi olur. Lakin kirayəçinin ötürülməsində razılıq və razılaşma əsasdır, qanun ötürməni öz-özlüyündə təmin etmir.

Türkiyə Borclular Qanununun 323-cü maddəsi ilə tənzimlənən Kirayə Münasibətlərinin Ötürülməsi həm kommersiya həyatının tələblərinə cavab verən, həm də mülkiyyət hüququnu qoruyan həssas bir balans üzərində qurulmuşdur. Yaşayış sahələrinin kirayəsində mülkiyyətçiyə verilən mütləq imtina hüququ, obyekt kirayələrində "haqlı səbəb" süzgəcindən keçirilərək sahibkarın müəssisə dəyərini (goodwill) pula çevirməsinə və kommersiya fəaliyyətini dayandırarkən zərər çəkməməsinə imkan yaratmışdır.

Lakin təcrübədə mağduriyyət yaşanmaması üçün, təhvil verən kirayəçinin, təhvil alan yeni namizədin və mülkiyyətçinin bu prosesi mütləq yazılı razılaşmalarla həyata keçirməsi şərtdir. Əks halda, haqsız işğalçı statusuna düşən yeni kirayəçilər üçün ağır təzminat (ecrimisil) yükləri yaranarkən, 2 illik müştərək məsuliyyətdən xəbəri olmayan köhnə kirayəçilər isə illər sonra sürpriz icra tələbləri ilə qarşılaşma riski daşıyır. Müqavilələrin ötürülməsi mərhələsində mövcud təminatların, keçmiş borcların və istifadə təyinatının şəffaf şəkildə kağıza tökülməsi hüquqi təhlükəsizliyin təminatı olacaqdır.